Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz
Publikacja zawiera komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów i przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących najmu oraz analizę ich wzajemnych relacji i zakresu stosowania. Omówiono w niej także przepisy innych ustaw związanych z poruszaną problematyką, w tym ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (dotyczące towarzystw budownictwa społecznego) oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W opracowaniu autorka obszernie odnosi się do gospodarowania publicznymi zasobami mieszkań oraz przedstawia wskazówki dotyczące ustalania zasad wynajmowania lokali należących do takich zasobów i tworzenia wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowymi zasobami gmin. Wiele uwagi poświęca instytucji eksmisji, zasadom dostarczania pomieszczeń tymczasowych i gospodarowania takimi pomieszczeniami. W książce omówiono także przepisy o najmie okazjonalnym oraz zagadnienia związane z funkcjonowaniem towarzystw budownictwa społecznego i wynajmowaniem przez nie mieszkań. W trzecim wydaniu komentarza przeanalizowano zmiany wprowadzone m.in. ustawami: z 27.09.2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, dotyczące rozszerzenia możliwości korzystania z najmu okazjonalnego przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, z 16.12.2015 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, mające na celu zapewnienie najemcom prawa do lokalu zamiennego oraz pokrycie kosztów przeprowadzki w związku z koniecznością remontu lub rozbiórki budynku, który wymaga opróżnienia. W publikacji zawarto ponadto wiele przykładów orzecznictwa sądowego i przegląd wyroków Trybunału Konstytucyjnego, ważnych z punktu widzenia przedstawianej problematyki. Książka przeznaczona jest dla adwokatów, radców prawnych, sędziów, notariuszy, komorników, a także urzędników gminnych i powiatowych oraz osób zatrudnionych w jednostkach organizacyjnych gmin zajmujących się gospodarką mieszkaniową. Będzie pomocnym źródłem wiedzy dla lokatorów, właścicieli i zarządców nieruchomości.
Wykaz skrótów 11
Wprowadzenie 17
Ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610) 19
Rozdział 1. Przyczyny i cel wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów 21 1.1. Ochrona praw lokatorów w świetle przepisów sprzed lipca 2001 r. 21 1.2. Powody zmian regulacji prawnych w zakresie najmu lokali mieszkalnych i praw lokatorów 25 1.3. Najważniejsze założenia i cele ustawy o ochronie praw lokatorów 28
Rozdział 2. Zakres regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów i jej relacje z innymi ustawami 32 2.1. Zakres regulacji 32 2.2. Wejście w życie derogacji 41 2.3. Relacje z innymi ustawami 42 2.3.1. Ingerencja w przepisy innych ustaw 42 2.3.2. Normy porządkujące 44 2.4. Najważniejsze terminy i definicje 47 2.4.1. Lokator i współlokator 47 2.4.2. Właściciel i wynajmujący 53 2.4.3. Lokal 54 2.4.4. Pomieszczenie tymczasowe 67 2.4.5. Powierzchnia użytkowa 70 2.4.6. Opłaty niezależne i zależne od właściciela 75 2.4.6.1. Opłaty niezależne od właściciela 75 2.4.6.2. Opłaty zależne od właściciela 79 2.4.7. Wydatki związane z utrzymaniem lokalu 81 2.4.8. Wartość odtworzeniowa 84 2.4.9. Gospodarstwo domowe 86 2.4.10. Porządek domowy 89 2.4.11. Publiczne zasoby mieszkaniowe 92
Rozdział 3. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przez gminę jako forma ochrony praw lokatorów 99
Rozdział 4. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów oraz ochrona praw lokatorów 114 4.1. Formy ochrony lokatorów przyjęte w ustawie o ochronie praw lokatorów 114 4.2. Obowiązki gmin w zakresie monitorowania wysokości czynszów 116 4.3. Regulacje w zakresie umów o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego. Ograniczenia postanowień umowy 120 4.4. Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego 125 4.4.1. Katalog przyczyn rozwiązania umowy 125 4.4.2. Ugoda 146 4.5. Najem lokali mieszkalnych w świetle nowych przepisów 152 4.5.1. Realizacja założeń ustawy o ochronie praw lokatorów w stosunku do najmu 152 4.5.2. Zmiany w Kodeksie cywilnym i przepisy o najmie 154 4.5.2.1. Uwagi wprowadzające 154 4.5.2.2. Komentarz do przepisów Kodeksu cywilnego o najmie mających zastosowanie do najmu lokali mieszkalnych 161 4.5.2.3. Najemcy lokali mieszkalnych jako konsumenci 267 4.5.2.4. Najem lokali mieszkalnych a niektóre przepisy Kodeksu cywilnego - ulepszenia, nakłady, obowiązki majątkowe stron 272 4.5.3. Uzależnienie zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji 276 4.5.3.1. Kaucja w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów 276 4.5.3.2. Zwrot kaucji pobranych przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw lokatorów 286 4.5.4. Nowe przepisy dotyczące najmu w ustawie o ochronie praw lokatorów 291 4.5.5. Przepisy przejściowe 299 4.6. Opłaty za używanie mieszkania 308 4.6.1. Zasadnicze zmiany w zakresie ustalania czynszu i innych opłat za używanie mieszkania - odejście od czynszu regulowanego 308 4.6.2. Zasady ustalania czynszu w publicznych zasobach mieszkaniowych - stawki czynszu i czynsz 313 4.6.3. Obniżki czynszu w zasobach publicznych 327 4.6.4. Ochrona lokatorów przed podwyżkami czynszu lub innych opłat za używanie lokalu 337 4.6.5. Czynsz najmu w zasobach towarzystw budownictwa społecznego 367 4.7. Pozostałe prawa i obowiązki właścicieli oraz lokatorów różnych zasobów związane z odpłatnym używaniem lokalu 370 4.8. Najem okazjonalny 383 4.8.1. Cechy i umowa najmu okazjonalnego 383 4.8.2. Kaucja w przypadku najmu okazjonalnego 401 4.8.3. Uzależnienie najmu okazjonalnego od zgłoszenia obowiązku podatkowego i niektóre postanowienia umów o najem okazjonalny 403 4.8.4. Czynsz i opłaty w przypadku najmu okazjonalnego 407 4.8.5. Wygaśnięcie i wypowiedzenie najmu okazjonalnego 408
Rozdział 5. Eksmisja i jej konsekwencje 413 5.1. Orzeczenie przymusowego opróżnienia lokalu 413 5.2. Ochrona niektórych lokatorów przed eksmisją w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i art. 1046 k.p.c. 418 5.3. Wykonanie wyroków eksmisyjnych 443 5.4. Realizacja wyroku TK z 4.04.2001 r., K 11/00 454
Rozdział 6. Brak tytułu prawnego do używania lokalu mieszkalnego 466 6.1. Używanie lokalu bez tytułu prawnego 466 6.2. Możliwość nabycia tytułu prawnego na podstawie art. 30 u.o.p.l. 486
Rozdział 7. Szczególna rola gminy 491 7.1. Realizacja zadań gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców 491 7.2. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu 499 7.2.1. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy 499 7.2.2. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy 519 7.2.3. Podstawy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w okresie przejściowym - od dnia wejścia w życie ustawy do czasu podjęcia przez radę gminy nowych uchwał 543 7.3. Obowiązki gmin w zakresie dostarczania lokali socjalnych 548 7.4. Obowiązki gmin w zakresie dostarczania lokali zamiennych najemcom opłacającym niegdyś czynsz regulowany 565 7.5. Gminny zasób pomieszczeń tymczasowych 568
Rozdział 8. Ochrona posiadania i inne szczególne formy ochrony praw lokatorów 589
Rozdział 9. Najem lokali przez towarzystwa budownictwa społecznego 596 9.1. Ogólne zasady działania towarzystw budownictwa społecznego 596 9.1.1. Formy organizacyjno-prawne, charakter i zakres działania towarzystw budownictwa społecznego 596 9.1.2. Umowa lub statut towarzystwa, nazwa i obszar działania, przeznaczanie dochodów 606 9.2. Najemcy zasobów mieszkaniowych towarzystw budownictwa społecznego 612 9.3. Czynsz i obowiązki najemców lokali towarzystw budownictwa społecznego 634 9.4. Partycypacja w kosztach budowy mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego 646 9.5. Możliwość nabycia lokalu przez niektórych najemców będących stronami umów o partycypację w kosztach wybudowania lokalu przez towarzystwo budownictwa społecznego i skutki sprzedaży lokalu przez towarzystwo 661
Załączniki
I. Najważniejsze akty prawne 677 Ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610) 677 Ustawa z 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459) 711 Ustawa z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2017 r. poz. 79) 721
II. Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego 746 Orzeczenie TK z 18.02.1997 r., K 16/96 746 Wyrok TK z 2.06.1999 r., K 34/98 752 Wyrok TK z 12.01.2000 r., P 11/98 762 Wyrok TK z 3.10.2000 r., K 33/99 781 Wyrok TK z 10.10.2000 r., P 8/99 789 Wyrok TK z 4.04.2001 r., K 11/00 801 Postanowienie TK z 4.04.2001 r., S 2/01 810 Wyrok TK z 2.10.2002 r., K 48/01 810 Wyrok TK z 29.04.2003 r., SK 24/02 827 Wyrok TK z 1.07.2003 r., P 31/02 827 Wyrok TK z 19.04.2005 r., K 4/05 827 Postanowienie TK z 29.06.2005 r., S 1/05 849 Wyrok TK z 9.07.2007 r., P 30/06 859 Postanowienie TK z 4.03.2008 r., S 2/08 866 Wyrok TK z 8.04.2010 r., P 1/08 869 Wyrok TK z 10.01.2012 r., SK 25/09 890
Literatura 897
Wykaz aktów prawnych 899
Wykaz orzecznictwa 907
