Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach. Poradnik dla zarządów i zarządców
Niniejsza książka jest jej drugim, uaktualnionym i rozszerzonym wydaniem pod tym samym tytułem, która także została wydana pod patronatem czasopisma ADMINISTRATOR.
Publikacja ta jest obszernym kompendium wiedzy przeznaczonym dla zarządców, prezentującym najważniejsze kwestie związane z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych oraz administrowaniem nimi. W książce wykorzystano pytania zadawane redakcji przez czytelników, w a odpowiedziach na nie przywołano najaktualniejsze ustalenia prawne oraz normy z zakresu zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach to publikacja -dotycząca podstawowych problemów, z którymi borykają się zarówno zarządcy, jak i właściciele lokali.
Drugie wydanie w dużym stopniu uzupełniono licznymi treściami, dodano także nowy rozdział Podatki we wspólnocie. Całość opracowała i zredagowała Sabina Augustynowicz.
Podręcznik jest niezbędną pozycją, prezentującą w sposób zwarty, a jednocześnie wyczerpujący, praktyczną wiedzę z zakresu zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.
- Kategorie:
- Język wydania: polski
- ISBN: 978-83-64094-49-1
- ISBN druku: 978-83-64094-49-1
- Liczba stron: 272
-
Sposób dostarczenia produktu elektronicznegoProdukty elektroniczne takie jak Ebooki czy Audiobooki są udostępniane online po opłaceniu zamówienia kartą lub przelewem na stronie Twoje konto > Biblioteka.Pliki można pobrać zazwyczaj w ciągu kilku-kilkunastu minut po uzyskaniu poprawnej autoryzacji płatności, choć w przypadku niektórych publikacji elektronicznych czas oczekiwania może być nieco dłuższy.Sprzedaż terytorialna towarów elektronicznych jest regulowana wyłącznie ograniczeniami terytorialnymi licencji konkretnych produktów.
-
Ważne informacje techniczneMinimalne wymagania sprzętowe:procesor: architektura x86 1GHz lub odpowiedniki w pozostałych architekturachPamięć operacyjna: 512MBMonitor i karta graficzna: zgodny ze standardem XGA, minimalna rozdzielczość 1024x768 16bitDysk twardy: dowolny obsługujący system operacyjny z minimalnie 100MB wolnego miejscaMysz lub inny manipulator + klawiaturaKarta sieciowa/modem: umożliwiająca dostęp do sieci Internet z prędkością 512kb/sMinimalne wymagania oprogramowania:System Operacyjny: System MS Windows 95 i wyżej, Linux z X.ORG, MacOS 9 lub wyżej, najnowsze systemy mobilne: Android, iPhone, SymbianOS, Windows MobilePrzeglądarka internetowa: Internet Explorer 7 lub wyżej, Opera 9 i wyżej, FireFox 2 i wyżej, Chrome 1.0 i wyżej, Safari 5Przeglądarka z obsługą ciasteczek i włączoną obsługą JavaScriptZalecany plugin Flash Player w wersji 10.0 lub wyżej.Informacja o formatach plików:
- PDF - format polecany do czytania na laptopach oraz komputerach stacjonarnych.
- EPUB - format pliku, który umożliwia czytanie książek elektronicznych na urządzeniach z mniejszymi ekranami (np. e-czytnik lub smartfon), dając możliwość dopasowania tekstu do wielkości urządzenia i preferencji użytkownika.
- MOBI - format zapisu firmy Mobipocket, który można pobrać na dowolne urządzenie elektroniczne (np.e-czytnik Kindle) z zainstalowanym programem (np. MobiPocket Reader) pozwalającym czytać pliki MOBI.
- Audiobooki w formacie MP3 - format pliku, przeznaczony do odsłuchu nagrań audio.
Rodzaje zabezpieczeń plików:- Watermark - (znak wodny) to zaszyfrowana informacja o użytkowniku, który zakupił produkt. Dzięki temu łatwo jest zidentyfikować użytkownika, który rozpowszechnił produkt w sposób niezgodny z prawem. Ten rodzaj zabezpieczenia jest zdecydowanie bardziej przyjazny dla użytkownika, ponieważ aby otworzyć książkę zabezpieczoną Watermarkiem nie jest potrzebne konto Adobe ID oraz autoryzacja urządzenia.
- Brak zabezpieczenia - część oferowanych w naszym sklepie plików nie posiada zabezpieczeń. Zazwyczaj tego typu pliki można pobierać ograniczoną ilość razy, określaną przez dostawcę publikacji elektronicznych. W przypadku zbyt dużej ilości pobrań plików na stronie WWW pojawia się stosowny komunikat.
Spis treści OD REDAKTORA / 11 ROZDZIAŁ I ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ / 12 1. Sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną / 12 1.1. Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd w ustawie o własności lokali / 12 1.2. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu / 12 2. Wynagrodzenie zarządu i zarządcy / 13 2.1. Czy członkowie zarządu wspólnoty mogą żądać wynagrodzenia za wykonywane czynności i kto może wykazać, że członek zarządu wspólnoty pobiera za wysokie wynagrodzenie? / 14 2.2. Czy niebędący na etacie członkowie zarządu wspólnoty odprowadzają podatek dochodowy od otrzymywanego wynagrodzenia? / 15 3. Odpowiedzialność i uprawnienia zarządu / 16 3.1. Czy zarząd sam, bez zgody współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, może odpłatnie wynająć część nieruchomości? / 16 3.2. Czy zarząd wspólnoty może sam podjąć decyzję o wynajęciu prawnika w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, czy potrzebuje do tego jej uchwały? / 16 3.3. Jeden zarząd, dwie umowy na te same prace / 18 3.4. Kto może być w zarządzie wspólnoty? / 19 4. Zmiana lub rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej / 21 4.1. Jak odwołać członka zarządu, by nie paraliżować działania wspólnoty mieszkaniowej? / 21 4.2. Czy wybrany na zebraniu prawomocną uchwałą członek zarządu może zrezygnować z pełnionej funkcji w dowolnym momencie? / 22 4.3. Odwołanie zarządu / 24 5. Pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w sądzie / 25 ROZDZIAŁ II ZEBRANIE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ / 29 1. W jakiej formie zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien przedstawić sprawozdanie z działalności w minionym roku? / 29 2. Podejmowanie uchwał we wspólnocie / 30 3. Kiedy uchwała jest prawomocna przy indywidualnym zbieraniu głosów? / 32 4. Zasada głosowania „jeden właściciel – jeden głos” / 33 5. Uchwała nie może ingerować w prawo własności właściciela lokalu / 34 6. Data na uchwale / 36 7. Uchwała z mocą wsteczną / 37 8. Co powinien zawierać protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej? / 39 9. Podjęcie uchwały poza porządkiem obrad i brak protokołu z zebrania / 40 10. Problemy z głosowaniami nad zmianą sposobu zarządu we wspólnocie / 42 11. Zwołanie zebrania i zmiany w porządku obrad nad odwołaniem sposobu zarządu / 43 12. Głosowanie nad uchwałą o zmianie sposobu zarządu / 43 13. Czy podważać ważność głosowania nad uchwałą? / 44 14. Udokumentowanie podjęcia uchwały / 45 15. Listy do głosowania / 46 16. Karty do głosowania / 48 17. Protokół z podjęcia uchwały / 49 18. Listy obecności / 50 19. Czy pełnomocnik gminy na zebraniu wspólnoty mógł wystąpić bez ważnego pełnomocnictwa / 51 20. Zebranie zwołane przez właścicieli lokali, a nie przez zarząd wspólnoty / 51 21. Głosowanie a nieobecność / 54 22. Dwa lokale, ile głosów? / 56 23. Pełnomocnik na zebraniu / 58 24. Zmiana uchwały nie może pozbawiać członka wspólnoty praw nabytych / 59 25. Kolce na ptaki – czy potrzebna uchwała? / 60 26. Uchwała w sprawie sprzątania klatek schodowych przez właścicieli niezgodna z prawem / 61 ROZDZIAŁ III FUNDUSZE WE WSPÓLNOCIE / 63 1. Jakie prawo ma każdy właściciel do korzystania z funduszu remontowego? / 63 2. Wysokość wpłat / 63 3. Finansowanie robót remontowych / 64 4. Remont z uchwałą / 65 5. Jednorazowa dopłata do funduszu remontowego zgodna z prawem / 68 6. Fundusz inwestycyjny we wspólnocie mieszkaniowej / 69 7. Kredyt na inwestycje z uchwałą / 71 8. Na co wspólnota może przeznaczyć odszkodowanie uzyskane od dewelopera? / 72 ROZDZIAŁ IV WŁASNOŚĆ I WSPÓŁWŁASNOŚĆ / 75 1. Współwłasność przymusowa / 75 1.1. Instalacja centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych a prawo / 75 1.2. Instalacja CO częścią lokalu / 76 1.3. Kotłownia jako część wspólna nieruchomości / 77 1.4. Status urządzeń przesyłowych / 78 1.5. Odłączenie się od instalacji centralnego ogrzewania / 79 1.6. Likwidacja podzielników / 81 1.7. Kto odpowiada za zawory przy wodomierzach? / 82 2. Co jest wspólne, a co nie? / 84 2.1. Okno w lokalu na poddaszu – czyja własność? 84 2.2. Izolacja balkonu to obowiązek wspólnoty 84 2.3. Kiedy wymiana daszku nad balkonem odbywa się na koszt wspólnoty? / 86 2.4. Okna od południa / 87 2.5. Czy docieplenie dachu jest konieczne? / 89 2.6. Kto ma uszczelnić kominy we wspólnocie? / 90 3. Ocieplanie stropów piwnic – czy warto? / 92 4. Współodpowiedzialność za zobowiązania finansowe / 94 ROZDZIAŁ V POŻYTKI WE WSPÓLNOCIE / 97 1. Zasilenie funduszu remontowego pożytkami / 97 2. Uchwała w sprawie sprzedaży strychu / 99 3. Nadbudowa we wspólnocie / 101 4. Opłata za klimatyzator na budynku / 104 5. Reklama na elewacji / 106 6. Podniesienie kosztów zarządu lokalu użytkowego / 107 7. Uprawnienia do pożytków dotychczasowych właścicieli nieruchomości i właścicieli sukcesywnie wyodrębnionych lokali / 108 ROZDZIAŁ VI ZMIANA PRZEZNACZENIA CZĘŚCI WSPÓLNEJ / 111 1. Kiedy możliwa jest adaptacja strychu bądź piwnicy? / 111 2. Zamiana strychu na piwnicę / 113 3. Sprzedaż suszarni / 113 4. Adaptacja strychu a opłaty / 115 5. Sprzedaż pomieszczeń wspólnych a podatek dochodowy / 118 6. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może cofnąć zgodę na przebudowę? / 119 ROZDZIAŁ VII KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ / 121 1. Zajęcie i przebudowa korytarza / 121 2. Obietnica przyłączenia korytarza do lokalu z uchwałą, ale bez umowy / 123 3. Basen w ogródku / 126 4. Ogródek z murowanym ogrodzeniem / 128 5. Zakaz korzystania z części wspólnych / 129 6. Uregulowanie korzystania z pomieszczeń nieruchomości wspólnej / 130 7. Monitoring na balkonie i na klatce schodowej / 133 8. Udostępnianie nagrań monitoringu / 134 9. Korzystanie z nieruchomości wspólnej nie oznacza przejęcia na własność / 136 ROZDZIAŁ VIII WSPÓLNY MAJĄTEK / 140 1. Zbyt duża działka. Jaką jej część oddać gminie? / 140 2. Zakup gruntów przez wspólnotę / 145 3. Rozbiórka budynku gospodarczego / 147 4. Odpowiedzialność właścicieli za nieruchomość wspólną / 149 4.1. Gdy właściciele nie chcą zgodzić się na remont / 149 4.2. Gdy część właścicieli nie chce docieplenia dachu… / 150 4.3. Kompleksowa czy punktowa wymiana instalacji? / 152 4.4. Właściciel musi zezwolić na wstęp do swojego lokalu / 155 4.5. Kto ma usuwać nieprawidłowości wykryte w czasie przeglądu? / 156 4.6. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej a współwłasność mieszkania / 158 5. Udostępnianie dokumentacji we wspólnocie / 161 ROZDZIAŁ IX WSPÓLNOTA A NAJEMCA LOKALU / 162 1. Czy wspólnota ma prawo domagać się od najemcy przywrócenia poprzedniego wyglądu elewacji? / 162 2. Czy zarządca miał prawo samowolnie opróżnić strych? / 163 3. Konkubent a najemca / 164 ROZDZIAŁ X WSPÓŁKORZYSTANIE Z TERENÓW PRZYLEGŁYCH LUB WSPÓLNYCH URZĄDZEŃ PRZEZ RÓŻNE WSPÓLNOTY / 166 1. Tereny wspólne dla kilku wspólnot mieszkaniowych / 166 2. Przyłączenie innej wspólnoty do instalacji wod-kan / 170 ROZDZIAŁ XI WINDYKACJA / 173 1. Zwiększenie zaliczek za nieterminowe wpłaty – tak, ale nie na koszty zarządu nieruchomością wspólną / 173 2. Sprzedaż zadłużonego lokalu / 175 3. Zadłużony lokal a sprzeczna z prawem walka z dłużnikiem / 176 4. Kto ma prawo dochodzić należnych opłat? / 178 4.1. Czy zarząd, bez zgody wspólnoty, miał prawo zlecić kancelarii adwokackiej dochodzenie zaległych opłat od właścicieli lokali? / 178 4.2. Czy zarządca ma obowiązek sądowego dochodzenia należności od dłużników? / 179 5. Kto płaci czynsz w okresie egzekucji nieruchomości? / 180 ROZDZIAŁ XII ZARZĄDCA WE WSPÓLNOCIE / 184 1. Odpowiedzialność cywilna i karna zarządcy / 184 2. Czy zarządca musi przestrzegać uchwały niezgodnej z przepisami? / 188 3. Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie / 191 4. Zmiana zarządcy a dokumenty / 195 5. Zmiana sposobu zarządu w budynku podeweloperskim / 197 6. Zarządca wyznaczony przez dewelopera na pięć lat / 198 7. Od kiedy liczy się czas rękojmi? / 199 8. Gdy deweloper nie przystępuje do napraw w czasie rękojmi / 201 9. KOB dla każdego segmentu obiektu? / 203 10. Gdy w sieci obrażają zarządcę / 204 11. Naruszenie dóbr osobistych zarządcy / 205 ROZDZIAŁ XIII STOSUNKI SĄSIEDZKIE W ORZECZNICTWIE / 209 1. Zasady współżycia społecznego w orzecznictwie / 209 2. Prawo własności a regulamin porządku domowego / 209 3. Zakłócanie ciszy w budynkach wielorodzinnych / 211 4. Lokale niezamieszkałe a koszty ogrzewania / 213 ROZDZIAŁ XIV MEDIA WE WSPÓLNOCIE / 215 1. Podzielniki a koszty ogrzewania / 215 2. Gdy nie wszyscy chcą montażu zaworów / 216 3. Zły odczyt ciepłomierza / 217 4. Rozliczanie różnicy wskazań zużycia wody / 218 5. Przeksięgowanie nadpłaty za CO / 220 ROZDZIAŁ XV ZASADY RUCHU DROGOWEGO NA OSIEDLU I PARKOWANIE / 222 1. Miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych / 222 2. Ustanowienie strefy ruchu / 223 3. Ograniczenie wjazdu na teren wspólnoty mieszkaniowej / 224 4. Wyznaczenie miejsc parkingowych dla poszczególnych lokali / 225 5. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo ograniczać zasady korzystania z parkingu / 226 6. Problemy z sytuowaniem miejsc parkingowych / 227 ROZDZIAŁ XVI WSPÓLNOTA A GMINA / 230 1. Finansowanie terenu dzierżawionego od gminy / 230 2. Kto odpowiada za wyrwę w chodniku? / 232 ROZDZIAŁ XVII PODATKI WE WSPÓLNOCIE / 234 1. Rozliczenie roczne / 234 1.1. Przychody niezwiązane z działalnością są opodatkowane na zasadzie kasowej, tzn. z datą faktycznego otrzymania (np. wpłaty na rachunek bankowy) / 234 1.2. Jakie przychody są rozliczane kasowo? / 235 1.3. Czym są przychody należne? / 236 1.4. Przychody z zasobów mieszkaniowych / 237 1.5. Przychody wykazywane w CIT-8 / 238 1.6. Koszty uzyskania przychodów / 239 1.7. Dochody / 240 1.7.1. Dochody zwolnione od podatku / 240 2. Odszkodowanie a lokale użytkowe / 244 3. Koszty związane z wypłatami wynagrodzeń dla członków wspólnoty / 246 4. Opłata za korzystanie ze śmietnika / 246 5. Podatkowi podlega dochód z najmu / 247 6. Sprzedaż piwnicy, strychu i werandy / 248 7. Odsprzedaż kluczy i pilotów do bram / 250 8. Rachunki bankowe / 252 9. Zaliczki od właścicieli lokali użytkowych / 253 10. Podatek dochodowy od lokali użytkowych / 255 11. Zwolnienie od VAT we wspólnocie / 258 ROZDZIAŁ XVIII UBEZPIECZENIA WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ / 263 1. Odpowiedzialność za wypadek na chodniku / 263 1.1. Obowiązki właściciela nieruchomości / 265 1.2. Nie zawsze odpowiedzialność ciąży na zarządcy 266 2. Ubezpieczenie współwłasności a indywidualne ubezpieczenie mieszkania, w tym podwójne ubezpieczenie murów / 267 3. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę… / 268 INDEKS RZECZOWY / 270