Opodatkowanie nieruchomości
W książce w sposób kompleksowy przedstawiono problematykę opodatkowania nieruchomości. Publikacja w sposób przekrojowy wskazuje na podatkowe skutki nabycia nieruchomości, jej posiadania w ramach działalności gospodarczej i poza nią, prowadzenia procesu deweloperskiego oraz zbycia nieruchomości.
Ważne zagadnienia poruszone w publikacji:
opodatkowanie transakcji przeniesienia własności nieruchomości,
aporty wnoszone do spółki w postaci nieruchomości,
koszty uzyskania przychodu w działalności deweloperskiej i budowlanej, m.in.
leasing,
sprzedaż mieszkań,
przekazanie infrastruktury,
VAT w branży deweloperskiej i budowlanej, m.in.
dostawa nieruchomości,
moment powstania obowiązku podatkowego,
nowe przepisy w zakresie dokumentacji cen transferowych,
opodatkowanie posiadania nieruchomości oraz inwestowania w nieruchomości, m.in.
najem,
"cienka kapitalizacja",
problematyka podatku od nieruchomości, m.in.
stawki,
zwolnienia.
Książka zawiera bogaty zbiór interpretacji podatkowych oraz orzecznictwa sądów administracyjnych.
Stan prawny publikacji - 1 maja 2016 r.
Publikacja uwzględnia następujące zmiany w prawie:
zmiany w VAT,
zmiany w CIT,
zmiany w PIT,
zmiany w PCC,
zmiany w cenach transferowych,
zmiany w ordynacji podatkowej,
zmiany w podatku od nieruchomości.
Adresatami publikacji są:
doradcy podatkowi,
adwokaci,
radcowie prawni,
administracja skarbowa,
sądy administracyjne,
dyrektorzy finansowi,
główni księgowi,
księgowi,
biura rachunkowe,
organy podatkowe w gminie.
Wykaz skrótów | str. 13
Rozdział 1. Opodatkowanie transakcji przeniesienia własności nieruchomości | str. 15
1.1. Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości - informacje ogólne | str. 15
1.2. Zbycie nieruchomości przez osobę fizyczną poza działalnością gospodarczą na rzecz osoby fizycznej (sprzedaż, spadek, darowizna) | str. 16
1.2.1. Obowiązki podatkowe zbywcy nieruchomości | str. 16
1.2.1.1. Uwagi wprowadzające | str. 16
1.2.1.2. Przychód | str. 17
1.2.1.3. Koszty | str. 17
1.2.2. Obowiązki podatkowe nabywcy nieruchomości | str. 21
1.2.2.1. Nabycie nieruchomości w drodze zakupu - podatek od czynności cywilnoprawnych | str. 21
1.2.2.2. Nabycie nieruchomości w drodze spadku lub darowizny - podatek od spadków i darowizn | str. 23
1.2.2.3. Ulga na mieszkanie - podatek od spadków i darowizn | str. 25
1.2.3. Zwolnienia z opodatkowania - podatek dochodowy od osób fizycznych - wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy | str. 26
1.3. Zbycie nieruchomości przez przedsiębiorcę | str. 28
1.3.1. Przedsiębiorca będący osobą fizyczną - przychody z tytułu zbycia nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej | str. 28
1.3.2. Przychód ze sprzedaży nieruchomości jako majątku | str. 29
1.3.3. Koszty uzyskania przychodów | str. 30
1.3.4. Wartość początkowa i zasady dokonywania odpisów z tytułu zużycia środków trwałych (odpisy amortyzacyjne) | str. 31
1.3.5. Podatek od czynności cywilnoprawnych | str. 32
1.3.6. Transakcje z podmiotami powiązanymi | str. 33
1.4. Spółki osobowe i spółki kapitałowe na gruncie ustaw podatkowych | str. 34
1.4.1. Spółki osobowe i kapitałowe na gruncie podatków dochodowych | str. 34
1.4.2. Spółki osobowe i spółki kapitałowe na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych | str. 35
1.5. Wniesienie aportu w postaci nieruchomości do spółki kapitałowej | str. 37
1.5.1. Skutki dla wnoszącego aport | str. 38
1.5.1.1. Przychód | str. 38
1.5.1.2. Koszty uzyskania przychodu | str. 40
1.5.2. Skutki dla obejmującego | str. 42
1.5.2.1. Przychód | str. 42
1.5.2.2. Wartość początkowa - środki trwałe | str. 43
1.5.2.3. Składniki majątku niestanowiące środków trwałych | str. 44
1.5.3. Podatek od czynności cywilnoprawnych | str. 44
1.6. Wniesienie aportu (wkładu) w postaci nieruchomości do spółki osobowej | str. 45
1.6.1. Skutki dla wnoszącego | str. 45
1.6.2. Skutki dla obejmującego | str. 46
1.6.2.1. Przychód | str. 46
1.6.2.2. Ustalenie kosztu - amortyzacja | str. 46
1.6.2.3. Wartość początkowa. Zasada kontynuacji wyceny wartości początkowej środków trwałych | str. 46
1.6.3. Podatek od czynności cywilnoprawnych | str. 47
1.7. Definicja przedsiębiorstwa i zorganizowanej części przedsiębiorstwa | str. 48
1.7.1. Przedsiębiorstwo | str. 48
1.7.2. Zorganizowana część przedsiębiorstwa | str. 50
1.8. Aport przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części do spółki kapitałowej | str. 53
1.8.1. Skutki dla wnoszącego | str. 53
1.8.2. Skutki dla obejmującego | str. 54
1.8.3. Podatek od czynności cywilnoprawnych | str. 55
1.9. Aport przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części do spółki osobowej | str. 55
1.9.1. Skutki dla wnoszącego | str. 56
1.9.2. Skutki dla obejmującego | str. 56
1.9.3. Podatek od czynności cywilnoprawnych | str. 57
Rozdział 2. Koszty uzyskania przychodów w działalności deweloperskiej i budowlanej | str. 58
2.1. Definicja podatkowa kosztów | str. 58
2.2. Kategoryzacja kosztów uzyskania przychodów | str. 60
2.2.1. Uwagi wprowadzające | str. 60
2.2.2. Korekta kosztów | str. 67
2.3. Dostawy niefakturowane | str. 71
2.4. Koszty bezpośrednie w działalności deweloperskiej | str. 73
2.4.1. Uwagi wprowadzające | str. 73
2.4.2. Podatek od nieruchomości i opłata z tytułu użytkowania wieczystego | str. 75
2.4.3. Koszty finansowania działalności | str. 77
2.4.4. Koszty obsługi prawnej | str. 78
2.4.5. Koszty usług marketingowych | str. 79
2.4.6. Kaucje | str. 80
2.4.6.1. Uwagi ogólne | str. 80
2.4.6.2. Kary umowne | str. 84
2.5. Przekazanie infrastruktury | str. 87
2.5.1. Uwagi wprowadzające | str. 87
2.5.2. Bezpłatne przekazanie | str. 87
2.5.3. Sprzedaż za "złotówkę" | str. 89
2.5.4. Moment potrącenia kosztów | str. 89
2.6. Przychody i koszty związane ze sprzedażą mieszkań | str. 91
2.6.1. Przychody z tytułu sprzedaży mieszkań | str. 91
2.6.2. Rozliczenie kosztów z tytułu sprzedaży mieszkań | str. 92
2.7. Leasing nieruchomości | str. 93
2.7.1. Uwagi wprowadzające | str. 93
2.7.2. Leasing operacyjny | str. 94
2.7.3. Leasing finansowy | str. 95
2.7.4. Leasing gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów | str. 97
Rozdział 3. Najem | str. 98
3.1. Przychody z tytułu najmu | str. 98
3.1.1. Uwagi wprowadzające | str. 98
3.1.2. Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez najemcę | str. 102
3.1.3. Opłaty dodatkowe ponoszone przez najemców | str. 104
3.2. Koszty wynajmującego | str. 105
3.2.1. Uwagi ogólne | str. 105
3.2.2. Amortyzacja - uwagi wstępne | str. 105
3.2.2.1. Budynek jako przedmiot amortyzacji | str. 105
3.2.2.2. Wartość początkowa środków trwałych | str. 107
3.2.2.3. Wysokość odpisów amortyzacyjnych | str. 113
3.2.2.4. Amortyzacja urządzeń i instalacji znajdujących się w nieruchomości | str. 117
3.2.2.5. Modernizacja czy remont | str. 119
3.2.3. Koszty pośrednictwa | str. 122
3.2.4. Inne koszty pozyskania najemców | str. 123
3.2.4.1. Uwagi wprowadzające | str. 123
3.2.4.2. Wakacje czynszowe | str. 124
3.2.4.3. Wynagrodzenie za zawarcie umowy najmu | str. 125
3.2.4.4. Koszty aranżacji powierzchni | str. 127
3.2.4.5. Koszty wykupu najemcy | str. 128
3.3. Koszty najemcy | str. 129
3.3.1. Rozliczenie kosztów w czasie | str. 129
3.3.2. Inwestycja w obcym środku trwałym | str. 130
3.3.2.1. Uwagi wprowadzające | str. 130
3.3.2.2. Wartość początkowa inwestycji w obcym środku trwałym | str. 131
3.3.2.3. Zakończenie inwestycji w obcym środku trwałym przed upływem okresu amortyzacji | str. 132
3.3.2.4. Zwrot nakładów | str. 135
3.3.2.5. Zakup środka trwałego przez korzystającego | str. 135
3.4. Najem a podatek od towarów i usług | str. 137
3.4.1. Uwagi ogólne | str. 137
3.4.2. Podatnicy | str. 137
3.4.3. Opodatkowanie najmu | str. 139
3.4.4. Podstawa opodatkowania | str. 141
3.4.4.1. Uwagi wprowadzające | str. 141
3.4.4.2. Podatki i opłaty | str. 142
3.4.4.3. Opłaty za media | str. 144
3.5. Opodatkowanie wynajmu prywatnego nieruchomości | str. 146
3.5.1. Źródło przychodu - najem prywatny a działalność gospodarcza | str. 146
3.5.2. Przychody z wynajmu nieruchomości za granicą i przychody nierezydentów w Polsce | str. 147
3.5.3. Kwalifikacja do właściwego źródła przychodów | str. 148
3.5.4. Wybór formy opodatkowania najmu prywatnego | str. 155
3.5.4.1. Uwagi wprowadzające | str. 155
3.5.4.2. Zasady ogólne - skala progresywna | str. 158
3.5.4.3. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych | str. 160
3.5.4.4. Karta podatkowa | str. 162
Rozdział 4. Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług działalności deweloperskiej i budowlanej | str. 163
4.1. Uwagi wprowadzające | str. 163
4.2. Nabycie gruntu i proces inwestycyjny | str. 163
4.2.1. Przedmiot opodatkowania | str. 163
4.2.2. Czy każda dostawa nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług? | str. 166
4.2.2.1. Uwagi ogólne | str. 166
4.2.2.2. Zakup nieruchomości od osoby fizycznej | str. 166
4.2.2.3. Dostawa nieruchomości jako transakcja zwolniona z podatku od towarów i usług | str. 171
4.2.3. Podstawa opodatkowania | str. 181
4.2.4. Odliczenie podatku od towarów i usług przy nabyciu gruntu | str. 182
4.2.5. Złe długi w VAT a kaucja gwarancyjna | str. 190
4.2.6. Proces sprzedaży | str. 193
4.2.6.1. Uwagi wprowadzające | str. 193
4.2.6.2. Przekazanie infrastruktury gminie | str. 193
4.2.6.3. Dostawa lokali | str. 200
4.3. Rozliczenia firmy budowlanej | str. 214
4.3.1. Usługi budowlane i budowlano-montażowe | str. 214
4.3.2. Moment powstania obowiązku podatkowego | str. 215
4.3.2.1. Uwagi wprowadzające | str. 215
4.3.2.2. Moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku usług świadczonych na rzecz podatników VAT | str. 215
4.3.2.3. Moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku usług świadczonych na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT | str. 218
4.3.2.4. Zaliczki przy usługach budowlanych | str. 219
4.3.3. Podstawa opodatkowania | str. 220
4.3.4. Stawki | str. 220
4.3.4.1. Usługi opodatkowane stawką obniżoną | str. 220
4.3.4.2. Usługi opodatkowane stawką standardową | str. 221
4.3.5. Miejsce świadczenia | str. 222
4.3.6. Dokumentowanie | str. 224
Rozdział 5. Dokumentacja cen transferowych | str. 225
5.1. Uwagi wprowadzające | str. 225
5.2. Obowiązujące przepisy w zakresie cen transferowych | str. 226
5.2.1. Obowiązek dokumentacyjny | str. 226
5.2.2. Podmioty powiązane | str. 229
5.2.3. Metody ustalania cen transferowych | str. 232
5.2.4. Sankcje w zakresie cen transferowych | str. 234
5.2.5. Dokumentacja cen transferowych w transakcjach ze spółkami osobowymi | str. 235
5.3. Nowe przepisy dotyczące cen transferowych | str. 237
5.3.1. Najważniejsze zmiany | str. 237
5.3.2. Obowiązek dokumentacyjny | str. 237
5.3.3. Obowiązek sporządzenia dokumentacji przez wspólników spółki osobowej | str. 240
5.3.4. Rodzaje dokumentacji | str. 240
5.3.5. Termin przygotowania dokumentacji cen transferowych | str. 242
Rozdział 6. Niedostateczna kapitalizacja | str. 244
6.1. Uwagi wprowadzające | str. 244
6.2. Pożyczki, których środki zostały przekazane przed 1 stycznia 2015 r. | str. 246
6.2.1. Uwagi ogólne | str. 246
6.2.2. Wartość zadłużenia | str. 248
6.2.3. Kapitał zakładowy | str. 249
6.2.4. Stosunek wartości zadłużenia do kapitału | str. 251
6.3. Pożyczki udzielone od 1 stycznia 2015 r. | str. 251
6.3.1. Pożyczki udzielone przez podmioty kwalifikowane | str. 251
6.3.2. Zasady rozliczenia odsetek wynikające z art. 15c u.p.d.o.p. | str. 252
Rozdział 7. Ustawa deweloperska | str. 255
7.1. Uwagi wprowadzające | str. 255
7.2. Zarys regulacji ustawy deweloperskiej | str. 255
7.3. Wpływ ustawy deweloperskiej na rozliczenia podatkowe dewelopera | str. 257
7.3.1. Uwagi ogólne | str. 257
7.3.2. Koszty uzyskania przychodów | str. 257
7.3.3. Podatek od towarów i usług | str. 258
Rozdział 8. Podatek od nieruchomości | str. 262
8.1. Podstawy prawne | str. 262
8.2. Podmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości | str. 264
8.2.1. Podatnicy podatku od nieruchomości | str. 264
8.2.2. Szczególne kategorie podatników podatku od nieruchomości | str. 265
8.2.2.1. Współwłaściciele (współposiadacze) | str. 265
8.2.2.2. Właściciele wyodrębnionych lokali - współwłasność | str. 267
8.2.2.3. Spółka cywilna | str. 268
8.3. Przedmiot opodatkowania | str. 269
8.3.1. Uwagi wprowadzające | str. 269
8.3.2. Grunty | str. 270
8.3.2.1. Pojęcie gruntów | str. 270
8.3.2.2. Użytki rolne, lasy, które nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej | str. 270
8.3.3. Budynki i budowle | str. 273
8.3.3.1. Budynek | str. 273
8.3.3.2. Budowla | str. 276
8.3.3.3. Obiekt budowlany w prawie budowlanym - nowa definicja i jej wpływ na podatek od nieruchomości | str. 278
8.3.3.4. Obiekt małej architektury | str. 281
8.3.3.5. Tymczasowy obiekt budowlany | str. 281
8.3.4. Wyłączenia | str. 282
8.3.5. Definicja działalności gospodarczej i związek nieruchomości z prowadzoną działalnością | str. 283
8.3.5.1. Definicje | str. 283
8.3.5.2. Związanie nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą | str. 285
8.3.6. Względy techniczne a podatek od nieruchomości - stan prawny obowiązujący przed 1 stycznia 2016 r. | str. 286
8.4. Podstawa opodatkowania | str. 289
8.4.1. Uwagi wprowadzające | str. 289
8.4.2. Podstawa opodatkowania gruntów i budynków | str. 290
8.4.3. Podstawa opodatkowania budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej | str. 293
8.4.4. Elementy niebudowlane jako przedmiot opodatkowania | str. 294
8.4.5. Skutki nieokreślenia lub błędnego określenia wartości budowli przez podatnika | str. 297
8.5. Stawki podatkowe | str. 298
8.5.1. Sposób określenia stawki podatku | str. 298
8.5.2. Uprawnienia rady gminy w zakresie kształtowania wysokości stawek podatkowych | str. 299
8.5.3. Nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej | str. 300
8.6. Obowiązek podatkowy | str. 302
8.6.1. Uwagi wprowadzające | str. 302
8.6.2. Moment powstania obowiązku podatkowego | str. 302
8.6.3. Moment powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do budynków niewykończonych | str. 304
8.7. Podstawy ustalania wymiaru podatku i organy podatkowe | str. 307
8.7.1. Osoby fizyczne - informacja o nieruchomościach | str. 307
8.7.2. Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej - deklaracja na podatek od nieruchomości | str. 309
8.7.3. Zmiana wysokości ustalonego podatku | str. 310
8.8. Ewidencja gruntów i budynków | str. 310
8.8.1. Uwagi wprowadzające | str. 310
8.8.2. Moc wiążąca wpisów zawartych w ewidencji gruntów i budynków | str. 311
8.8.3. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków a dane zawarte w księgach wieczystych | str. 314
8.9. Zwolnienia z obowiązku podatkowego | str. 316
8.9.1. Zwolnienia o charakterze przedmiotowym | str. 316
8.9.1.1. Zwolnienia o charakterze przedmiotowym wskazane w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych | str. 316
8.9.1.2. Zwolnienia o charakterze przedmiotowym wprowadzone uchwałą rady gminy | str. 318
8.9.2. Zwolnienia o charakterze podmiotowym | str. 319
Bibliografia | str. 321
